О том, что делать, если продаешь квартиру, частично я уже говорил в одном из материалов этого сайта. Однако вопросы по этой теме возникают постоянно. Поэтому я позволил себе изложить еще несколько строк о том, что делать с подоходным налогом физического лица, который продает квартиру. (На другом моём ресурсе данная тема также рассматривается, но только применительно к вопросам использования имущественного налогового вычета на приобретение жилья, рекомендую к прочтению, там есть интересные вещи.)
1. Вопрос о том, как рассчитать налог при продаже квартиры носит больше технический характер.
Тут все просто: ставку в 13% следует умножить на разницу между суммой, полученной от продажи квартиры, и величиной либо имущественного вычета (1 000 000 рублей), либо суммой фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой квартиры.
2. Более важен и принципиален иной вопрос: а в каком случае вообще надо платить налог при продаже квартиры?
Общее правило: если вы продаете квартиру, которая принадлежала вам 3 года и более, то при ее продаже не возникает налогооблагаемого дохода, т.е. платить налог НЕ НАДО.
Если же ситуация касается квартиры, принадлежавшей вам менее 3 лет, которую вы вдруг решили продать, то платить налог на доходы физического лица НАДО.
И вот тут мы подошли к ключевому моменту: а что значит "квартира находилась в собственности 3 года".
Когда вы единолично купили или иным образом приобрели право собственности на квартиру, были ее собственником, а потом продали, то сложностей особых нет: владели менее 3 лет — платите налог, 3 и более — не платите.
Однако на практике ситуация чаще всего встречается несколько иная ситуация, которая порождает трудности восприятия.
Вы изначально приобрели право собственности на квартиру не единолично, а совместно с кем-либо (т.е. являетесь не единоличным собственником, а сособственником, если по-простому: вам принадлежит не вся квартира, а ее часть). После этого во владении квартирой происходят изменения, в результате которых ваша доля увеличивается, даже вплоть до 100 %.
Множественность лиц в праве собственности на квартиру, как правило, возникает в следующих случаях:
1. В результате приватизации квартиры лицами в ней проживающими.
2. В результате приобретения квартиры лицом, состоящим в браке.
3. Приобретения квартиры изначально несколькими лицами.
Поменяться состав первоначальных собственников квартиры может , как правило, по следующим причинам:
1. В результате продажи или дарения одним из собственников своей доли другому лицу, в том числе другому собственнику.
2. В результат раздела имущества при расторжении брака либо на основании брачного договора.
3. В результате наследования и т.п.
Во всех этих случаях может возникнуть ситуация, когда один из первоначальных собственников, становится владельцем либо 100 % квартиры, либо доли, большей, чем у него была первоначально. И у этого собственника возникает необходимость в продаже либо квартиры целиком либо имеющейся у него доли.
И тут встает вопрос. А с какого момента такому первоначальному собственнику исчислять срок в 3 года, чтобы понять, надо ли платить налог при продаже квартиры или нет? Так, если считать с момента, когда он стал собственником части квартиры впервые, прошло 3 года, а если считать с момента, когда он стал собственником 100% квартиры — менее 3 лет.
Платить налог при продаже такой квартиры или нет такой обязанности?
Так вот.
Налоговое законодательство с учетом правил, предусмотренных гражданским правом исходит из следующего.
3-летний срок владения квартирой исчисляется с момента первоначальной государственной регистрации вашего права собственности на квартиру независимо от того, что впоследствии ваша доля в праве собственности увеличилась по причинам, которые упоминались выше, даже до 100 %. И неважно, что в результате этих причин вы проходили повторную регистрацию вашего права собственности на квартиру и получили новое свидетельство, где отражены новые размеры долей.
Право собственности на квартиру возникло в самый первый момент его регистрации, пусть даже если на тот момент вам принадлежала лишь только незначительная доля. Изменения в составе собственников квартиры НЕ ВЛИЯЮТ на момент возникновения вашего права собственности на эту квартиру.
Пара примеров для наглядности. Пример 1.
Квартира в г. Энске была приобретена в собственность в результате приватизации тремя членами семьи в 2001 году. Один из собственников умер, его доля в этой квартире в 2007 году была унаследована двумя другими. В 2011 году один из двух оставшихся собственников продает свою долю другому. Оставшийся единственный собственник решает квартиру продать.
Доход, получаемый при продаже этой квартиры налогообложению не подлежит, т.к. считается, что квартира находится в собственности свыше 3 лет, поскольку право собственности продавца на квартиру возникло в 2001 году, с даты ее приватизации, а не с 2007 года или с 2011.
Пример 2.
Гражданин, состоящий в браке, приобрел в 2004 году квартиру. В 2010 году брак был расторгнут, в связи с чем 0,5 доли в праве собственности на эту квартиру перешла к его бывшей супруге. После этого бывший супруг в 2011 году выкупил у бывшей супруги ее долю в праве собственности на квартиру и стал единоличным собственником. Теперь он решает эту квартиру продать.
В данной ситуации право собственности на квартиру исчисляется не с 2011 года, когда была выкуплена доля у бывшей жены, не с 2010 года, когда произошел раздел имущества супругов в результате расторжения брака, а с 2004 года, т.е. с даты первоначального приобретения этой квартиры.
Я уже упоминал, что затрагивал тему про налог при продаже квартиры. Для понимания ситуации рекомендую прочитать мою предыдущую статью.
Дело в том, что в той и этой статьях описываются, казалось бы схожие ситуации. Однако это далеко не так.
В настоящей статье описаны ситуации, когда происходит ИЗМЕНЕНИЕ В СОСТАВЕ СОБСТВЕННИКОВ ОДНОГО ОБЪЕКТА, сам по себе объект права собственности никаких изменений не претерпевает, а потому перемены в праве собственности на квартиру не влияют на исчисление 3-летнего срока владения квартирой на праве собственности.
А вот в предыдущей статье именно ИЗМЕНЕНИЕ САМОГО ОБЪЕКТА права собственности влечет корректировку исчисления 3-летнего срока владения квартирой.
Обратите на это внимание.
Если вам пригодится изложенный материал, поделитесь им с вашими знакомыми, нажав кнопку, изображенную ниже
Очень распространенная ситуация.
Квартира объединенная, то есть состоящая из двух квартир, которые ранее были раздельными. Обе квартиры были в твоей собственности, каждая — более трех лет к моменту объединения. Неважно, сколько конкретно каждая из них была в собственности. Важно — другое.
Если с момента объединения квартир, а этим моментом согласно закону считается регистрация нового объекта права собственности — объединенной квартиры, прошло менее 3 лет, и ты хочешь этот новый объект права собственности — объединенную квартиру продать, то доход от продажи попадает под налогообложение подоходным налогом с физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 %. При этом, повторюсь, совершенно неважно даже то, что КАЖДАЯ из квартир фактически находится в собственности гораздо дольше 3 лет.
При объединении двух квартир в одну возникает НОВЫЙ объект права собственности. И право собственности на него появляется со дня внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). И именно с этого момента будет исчисляться 3-годичный срок, который дает собственнику квартиры право ее продать БЕЗ уплаты подоходного налога. При продаже до истечения этого срока последствия просты:
надо уплатить налог, поскольку при продаже объединенной квартиры полученный доход в установленном порядке подлежит налогообложению и декларированию.
Вопросы, не освещенные в данной статье, могут быть заданы без каких-либо ограничений через форму обратной связи.
Если вам пригодился изложенный материал, поделитесь им с вашими знакомыми, нажав кнопку, изображенную ниже
Если вам пригодится изложенный материал, поделитесь им с вашими знакомыми, нажав кнопку, изображенную ниже
Что делать, если невестке подарили квартиру?
Ну вот так получилось, что досталась ей квартира в подарок от свекрови? Возникает ли обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в таком случае?
Свекровь не признается близким родственником невестки, поскольку к таковым согласно Семейному кодексу РФ относятся ТОЛЬКО супруг, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
А доход в виде стоимости недвижимого имущества, полученный физическим лицом в порядке дарения от физического лица, не признаваемого членом семьи и близким родственником по отношению к одариваемому физическому лицу, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке, т.е. облагается налогом по ставке 13 %. Если свекровь подарила невестке квартиру, в которой они проживали совместно, вели общее хозяйство до смерти свекрови, то невестке, скорей всего, придется уплатить с рыночной стоимости этой квартиры НДФЛ.
Однако, поскольку в соответствии со статьей 22 Налогового кодекса РФ налогоплательщикам гарантируется административная и судебная защита их прав и законных интересов, то если невестка считает, что в подобной ситуации свекровь являлась членом ее семьи, то она вправе обратиться в суд для признания свекрови членом ее семьи близким родственником в судебном порядке по аналогии права. А вот уж что решит суд? Это — совершенно другая история…
Вопросы, не освещенные в данной статье, могут быть заданы без каких-либо ограничений через форму обратной связи.
Если вам пригодился изложенный материал, поделитесь им с вашими знакомыми, нажав кнопку, изображенную ниже