НДФЛ

Страница 1 из 212

О том, что делать, если продаешь квартиру, частично я уже говорил в одном из материалов этого сайта. Однако вопросы по этой теме возникают постоянно. Поэтому я позволил себе изложить еще несколько строк о том, что делать с подоходным налогом физического лица, который продает квартиру. (На другом моём ресурсе данная тема также рассматривается, но только применительно к вопросам использования имущественного налогового вычета на приобретение жилья, рекомендую к прочтению, там есть интересные вещи.)

1. Вопрос о том, как рассчитать налог при продаже квартиры носит больше технический характер.

Тут все просто: ставку в 13% следует умножить на разницу между суммой, полученной от продажи квартиры, и величиной либо имущественного вычета (1 000 000 рублей), либо суммой фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой квартиры.

2. Более важен и принципиален иной вопрос: а в каком случае вообще надо платить налог при продаже квартиры?

Общее правило: если вы продаете квартиру, которая принадлежала вам 3 года и более, то при ее продаже не возникает налогооблагаемого дохода, т.е. платить налог НЕ НАДО.

Если же ситуация касается квартиры, принадлежавшей вам менее 3 лет, которую вы вдруг решили продать, то платить налог на доходы физического лица НАДО.

И вот тут мы подошли к ключевому моменту: а что значит "квартира находилась в собственности 3 года".

Когда вы единолично купили или иным образом приобрели право собственности на квартиру, были ее собственником, а потом продали, то сложностей особых нет: владели менее 3 лет — платите налог, 3 и более — не платите.

Однако на практике ситуация чаще всего встречается несколько иная ситуация, которая порождает трудности восприятия.

Вы изначально приобрели право собственности на квартиру не единолично, а совместно с кем-либо (т.е. являетесь не единоличным собственником, а сособственником, если по-простому: вам принадлежит не вся квартира, а ее часть). После этого во владении квартирой происходят изменения, в результате которых ваша доля увеличивается, даже вплоть до 100 %.

Множественность лиц в праве собственности на квартиру, как правило, возникает в следующих случаях:

1. В результате приватизации квартиры лицами в ней проживающими.

2. В результате приобретения квартиры лицом, состоящим в браке.

3. Приобретения квартиры изначально несколькими лицами.

Поменяться состав первоначальных собственников квартиры может , как правило, по следующим причинам:

1. В результате продажи или дарения одним из собственников своей доли другому лицу, в том числе другому собственнику.

2. В результат раздела имущества при расторжении брака либо на основании брачного договора.

3. В результате наследования и т.п.

Во всех этих случаях может возникнуть ситуация, когда один из первоначальных собственников, становится владельцем либо 100 % квартиры, либо доли, большей, чем у него была первоначально. И у этого собственника возникает необходимость в продаже либо квартиры целиком либо имеющейся у него доли.

И тут встает вопрос. А с какого момента такому первоначальному собственнику исчислять срок в 3 года, чтобы понять, надо ли платить налог при продаже квартиры или нет? Так, если считать с момента, когда он стал собственником части квартиры впервые, прошло 3 года, а если считать с момента, когда он стал собственником 100% квартиры — менее 3 лет.

Платить налог при продаже такой квартиры или нет такой обязанности?

Так вот.

Налоговое законодательство с учетом правил, предусмотренных гражданским правом исходит из следующего.

3-летний срок владения квартирой исчисляется с момента первоначальной государственной регистрации вашего права собственности на квартиру независимо от того, что впоследствии ваша доля в праве собственности увеличилась по причинам, которые упоминались выше, даже до 100 %. И неважно, что в результате этих причин вы проходили повторную регистрацию вашего права собственности на квартиру и получили новое свидетельство, где отражены новые размеры долей.

Право собственности на квартиру возникло в самый первый момент его регистрации, пусть даже если на тот момент вам принадлежала лишь только незначительная доля. Изменения в составе собственников квартиры НЕ ВЛИЯЮТ на момент возникновения вашего права собственности на эту квартиру.

Пара примеров для наглядности. Пример 1.

Квартира в г. Энске была приобретена в собственность в результате приватизации тремя членами семьи в 2001 году. Один из собственников умер, его доля в этой квартире в 2007 году была унаследована двумя другими. В 2011 году один из двух оставшихся собственников продает свою долю другому. Оставшийся единственный собственник решает квартиру продать.

Доход, получаемый при продаже этой квартиры налогообложению не подлежит, т.к. считается, что квартира находится в собственности свыше 3 лет, поскольку право собственности продавца на квартиру возникло в 2001 году, с даты ее приватизации, а не с 2007 года или с 2011.

Пример 2.

Гражданин, состоящий в браке, приобрел в 2004 году квартиру. В 2010 году брак был расторгнут, в связи с чем 0,5 доли в праве собственности на эту квартиру перешла к его бывшей супруге. После этого бывший супруг в 2011 году выкупил у бывшей супруги ее долю в праве собственности на квартиру и стал единоличным собственником. Теперь он решает эту квартиру продать.

В данной ситуации право собственности на квартиру исчисляется не с 2011 года, когда была выкуплена доля у бывшей жены, не с 2010 года, когда произошел раздел имущества супругов в результате расторжения брака, а с 2004 года, т.е. с даты первоначального приобретения этой квартиры.

Я уже упоминал, что затрагивал тему про налог при продаже квартиры. Для понимания ситуации рекомендую прочитать мою предыдущую статью.

Дело в том, что в той и этой статьях описываются, казалось бы схожие ситуации. Однако это далеко не так.

В настоящей статье описаны ситуации, когда происходит ИЗМЕНЕНИЕ В СОСТАВЕ СОБСТВЕННИКОВ ОДНОГО ОБЪЕКТА, сам по себе объект права собственности никаких изменений не претерпевает, а потому перемены в праве собственности на квартиру не влияют на исчисление 3-летнего срока владения квартирой на праве собственности.

А вот в предыдущей статье именно ИЗМЕНЕНИЕ САМОГО ОБЪЕКТА права собственности влечет корректировку исчисления 3-летнего срока владения квартирой.

Обратите на это внимание.

 

БЕЗ ОПЛАТЫ получить мою юридическую консультацию? КЛИКАЙТЕ СЮДА!

Если вам понравится изложенный материал, поделитесь им с вашими знакомыми, нажав кнопку, указанную ниже:

 

В одной из своих статей я упоминал про ситуацию, обозначаемую как «продажа автомобиля по генеральной доверенности». О ней сейчас и речь.

Многие из нас, тем или иным образом связанные с эксплуатацией автомобиля (личного или служебного), хотя бы раз слышали такое выражение: продажа автомобиля по генеральной доверенности. Но далеко не все четко осознают, что это значит.  Давайте разбираться.

1. При обычной продаже автомобиля между прежним его владельцем и новым заключается договор купли-продажи, согласно которому от прежнего владельца, т.е. продавца, к покупателю (новому владельцу) в собственность переходит автомобиль, а от покупателя продавцу – деньги в оплату этого автомобиля. Также на основании этого договора происходит административная перерегистрация владения этим автомобилем в органах ГИБДД.

2. При продаже автомобиля по генеральной доверенности оформление отношений происходит иначе: прежний владелец автомобиля выдает новому доверенность на распоряжение этим автомобилем без всяких ограничений и, при необходимости – вносит соответствующие корректировки в полис ОСАГО относительно нового владельца, а новый владелец передает старому деньги за совершение данного акта. Именно за совершение акта выдачи доверенности, не за переход права собственности. Ни перехода права собственности на автомобиль, ни административной перерегистрации владения автомобиля в ГИБДД не происходит. Те, кому хочется "продать автомобиль по доверенности", приводят следующие аргументы в пользу такой "купли-продажи":

1) не требуется тратить времени на перерегистрацию автомобиля в ГИБДД.

2) у прежнего владельца не возникает обязанности по подаче в налоговый орган декларации о доходах.

3) не возникает обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ). При этом те, кто хочет "купить автомобиль по генеральной доверенности", помимо обозначенных аргументов, которые их вполне устраивают, руководствуются ещё несколькими.

Только вот эти аргументы "покупателя" "продавцу", не разбирающемуся во всех нюансах такой "купли-продажи", не озвучиваются. Но со временем "продавец" о них узнаёт.

Аргументы такие:

1. "Покупатель автомобиля по генеральной доверенности" не уплачивает транспортный налог.

2. В подавляющем большинстве случаев такой "покупатель" не уплачивает штрафы за нарушения правил дорожного движения, совершённые с использованием транспортных средств, в случае фиксации этих административных правонарушений работающими в автоматическом режиме специальными техническими средствами, имеющими функции фото- и киносъемки, видеозаписи, или средствами фото- и киносъемки, видеозаписи.

Вот именно об этих-то скрытых аргументах "продавец" и узнаёт. И узнаёт весьма скоро, а именно тогда, когда ему начинают приходить квитанции на уплату штрафов, иногда именуемые "письмами счастья", и налоговые уведомления об уплате транспортного налога за "проданный автомобиль".

А теперь представьте, насколько бывает удивлён такой "продавец". Ведь он искренне полагал, что реально продал свой автомобиль, что все отношения с "проданным" таким способом автомобилем прекратил, а потому ничего за этот автомобиль платить не должен.

У "продавца автомобиля по генеральной доверенности" возникают нестыковки:

— почему транспортный налог приходит ему, ведь автомобиль уже не его?

— почему платить за нарушение правил дорожного движения также должен он, ведь он никаких ПДД не нарушал?

Вот когда начинаешь искать ответы на эти вопросы, то и открываются все негативные моменты так называемой «продажи» автомобиля по генеральной доверенности.

Выясним значение таких гражданско-правовых институтов как: право собственности, отчуждение (продажа) и доверенность.

Ст. 209 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что право собственности включает в себя:

— права владения вещью (то есть ее фактического обладания),

— пользования ею (возможность извлекать те пользы, которые она может приносить)

— распоряжения (возможность определять ее правовую судьбу).

Понятие продажи раскрыто в ст. 454 ГК РФ: смена собственника вещи за возмездное встречное удовлетворение, т.е. за плату. Доверенность согласно ст. 185 ГК РФ — письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Все действия, совершаемые лицом, на которого выписана доверенность (представитель), влияют на права и обязанности того лица, кем выписана доверенность (представляемого). Доверенность, которой предусмотрен самый максимальный объем прав представителя, включая право распоряжения автомобилем, в теории называется генеральной или всеобщей.

Из анализа указанных положений закона вытекает следующее: собственник автомобиля, имеющий исключительное право определять его правовую судьбу, письменно уполномочил вас представлять его интересы перед другими лицами в максимальном объеме, но при этом НЕ ПЕРЕДАЛ вам права собственности на этот автомобиль.

Как таковой ПРОДАЖИ автомобиля НЕ СОСТОЯЛОСЬ.

Поэтому, всё, что касается формулировки «продажа автомобиля по генеральной доверенности», носит сугубо условный характер и заключено в кавычки. Нет здесь никакой продажи… Это – МИФ. Праву неизвестна такая форма договора купли-продажи.

Поэтому оговорюсь, что любое дальнейшее употребление фразы «продажа автомобиля по генеральной доверенности» в данной статье будет происходить только для удобства изложения информации.

Согласно ст. 188 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность, может её отменить. При этом отменить "генеральную доверенность на автомобиль" можно в любое время. Это означает, что предоставленное среди прочих право управлять и распоряжаться автомобилем, собственно то, для чего затевалась вся процедура продажи автомобиля по генеральной доверенности, может быть в любой момент прекращено без объяснения причин. При этом единственная обязанность, возложенная на собственника автомобиля (представляемого), – сообщить представителю и иным лицам об отзыве доверенности, а у представителя же есть одна единственная обязанность – вернуть в таком случае представляемому доверенность.

И — теперь внимание: обязанности вернуть деньги, уплаченные представителем, так, как это было бы при расторжении обычного договора купли-продажи автомобиля, на представляемого не возлагается. Да, если быть предусмотрительным, и передачу денег за продажу автомобиля по генеральной доверенности оформить хотя бы распиской собственника автомобиля в их получении, то деньги можно будет вернуть, обратившись в суд. Правда, деньги вернуть можно будет только через несколько месяцев…

А можно ли оставить себе или вернуть автомобиль в такой ситуации? Увы, но шансы для этого почти отсутствуют, если только изначально вы специально не приготовились к таким проблемам. Однако, если бы вы к этим проблемам готовились, то вы бы просто ничего подобного не сделали.

В итоге что получается для лица, которое "купило автомобиль по генеральной доверенности"?

Вероятность вернуть уплаченные за автомобиль деньги либо, в принципе, оставить у себя автомобиль, на практике чрезвычайно низка. А ведь ваша воля изначально была направлена именно на то, чтоб получить во владение, пользование и распоряжение автомобиль, а не право на то, чтоб на нем какое-то время "незадёшево" покататься без лишних переоформлений в ГИБДД. Не так ли? Прибавьте к этому еще то, вы становитесь владельцем источника повышенной опасности, невзирая на то, что вы не собственник, а пользуетесь им по доверенности…  

Безусловно, перечисленные негативные аспекты продажи автомобиля по доверенности касаются покупателя. Зато, скажете вы, для собственника автомобиля в такой ситуации отрицательного совсем мало или почти нет. И деньги у него, и право собственности на автомобиль у него, и НДФЛ он не заплатил. Всё замечательно ведь!

Давайте вкратце разберем и это.

Представьте ситуацию.

Вы продаете по генеральной доверенности автомобиль, которому еще нет 3 лет. Новый. При обычной продаже необходимо озаботиться оформлением договора купли-продажи, а также позаботиться, чтоб его сняли с учета. Однако самое важное – надо будет уплатить налог на доход физических лиц (НДФЛ) при такой продаже с суммы полученных денег. Конечно, можно же попробовать по взаимной договоренности с покупателем занизить официальную стоимость автомобиля. И, тем самым, избежать необходимости уплаты НДФЛ… (Только потом не спрашивайте, почему вдруг к вам в почтовый ящик придет письмо из налоговой инспекции с требованием уплатить сумму налога с разницы между 250 000 рублей и рыночной стоимостью проданного автомобиля). В общем, казалось бы, что именно от этих всех проблем продажа автомобиля по доверенности как раз очень удобно избавляет. На первый взгляд, так оно и есть.

Но представьте такую ситуацию.

Вы "продали по доверенности" абсолютно, ну или почти абсолютно новый автомобиль. Этот автомобиль какое-то время, допустим, 3 года, использовался, точноее, активно эксплуатировался "покупателем". И вот срок доверенности истекает, надо бы уже ее продлевать, точнее, оформлять новую. Покупатель же заявляет вам, что ему надоел ваш автомобиль и он не хочет им больше пользоваться. И просит вернуть за него деньги, предъявляя вам вашу же за расписку, где написано, что вы получили от него определенную сумму денег. Вы возразите, так ведь в этой расписке написано, что деньги получены за автомобиль и он им пользовался все это время, что ему была выдана генеральная доверенность, и что в итоге вы ему "продали автомобиль по генеральной доверенности". Так вот. ПРОДАЖИ НЕ БЫЛО! Запомните это.

Право собственности на автомобиль не перешло!

Поэтому полученные от покупателя деньги, а этот факт подтверждается распиской, написанной вами же, это — ни что иное как предоставленный вам заём! И покупатель, точнее, в данной ситуации — уже займодавец, просит этот заём вернуть. Иначе он истребует его через суд и т.д. А вероятность того, что покупатель/займодавец сумеет получить эти деньги через суд, чрезвычайно высока.

В самом благоприятном раскладе: при правильном ведении процесса, при наличии необходимых доказательств — можно будет вернуть не всю сумму по выданной расписке, а лишь какую-то её часть. Но… Для этого придётся очень серьёзно постараться, что самому без специальной подготовки сделать практически нереально, либо придётся понести расходы на оплату услуг юриста, которые в лучшем случае будут сопоставимы с невыплаченной по расписке суммой денег.

И что же получится в итоге. Вы три года были без автомобиля, но с деньгами, которые должны вернуть. А обратно, взамен за возвращённые деньги, вы получите подержанный, неизвестно как всё это время эксплуатировавшийся автомобиль. Вы фактически будете обязаны купить ненужный бывший в употреблении автомобиль по цене нового.

Вспомните ещё про транспортный-то налог на автомобиль, автоматическую систему фиксации нарушений правил дорожного движения… Вы этого хотели, продавая автомобиль по генеральной доверенности?..

Как я уже сказал, что всего этого можно избежать при определенных условиях. Однако если уж вы попали в ситуацию, когда куплю-продажу автомобиля оформили именно так, "по генеральной доверенности", то можно точно утверждать, что вам уже не удалось избежать негативных последствий. И только от честности и порядочности другой стороны зависит, чтобы для вас не наступили обозначенные негативные последствия. Ну и самое главное…

Вы сегодня продали автомобиль по генеральной доверенности, получили деньги от покупателя, написав расписку, а завтра этот автомобиль пришел в негодность или его не стало. Неважно, по каким причинам. Не стало и все. Какие действия максимально постарается предпринять такой вот "покупатель по генеральной доверенности"? Как Вам кажется? Мне кажется, что о чем-то похожем я уже упомянул в этой статье…

В заключении вы спросите: так что делать, если ты продаешь автомобиль по генеральной доверенности? Или покупаешь?…

Как же всё-таки и "купить-продать автомобиль по генеральной доверенности" и негативных последствий избежать?

Позволю ответить вопросом на вопрос: а вы разве еще не передумали о "покупке" или "продаже" автомобиля по генеральной доверенности?

Вернитесь к началу статьи, перечитайте ее внимательно, и решите сами для себя, что вам таки лучше: продать или купить автомобиль посредством заключения нормального договора купли-продажи либо же посредством оформления генеральной доверенности на автомобиль.  

Безусловно, если для вас настолько принципиально, чтобы всё же "купить или продать автомобиль по генеральной доверенности", то я смогу оказать вам всю необходимую консультативную помощь. 

P.S. Внизу идёт значительное количество комментариев, а точнее — вопросов и моих ответов на них, скопившихся в течение нескольких лет с момента публикации этой статьи. Вы можете совершенно свободно с ними ознакомиться. Если у вас есть вопрос, то ищите ответ на него в рассмотренных ниже аналогичных ситуациях.

P.P.S. С 27 ноября 2017 года я прекращаю отвечать на вопросы, касающиеся купли-продажи автомобилей, в том числе по генеральной доверенности, в бесплатном режиме. Но определённый способ воспользоваться моей консультацией и без денежной оплаты существует.

БЕЗ ОПЛАТЫ получить мою юридическую консультацию? КЛИКАЙТЕ СЮДА!

Если вам понравился изложенный материал, поделитесь им с вашими знакомыми, нажав кнопку, указанную ниже  

 

Если вам пригодится изложенный материал, поделитесь им с вашими знакомыми, нажав кнопку, изображенную ниже

 

 

Очень распространенная ситуация.
Квартира объединенная, то есть состоящая из двух квартир, которые ранее были раздельными. Обе квартиры были в твоей собственности, каждая — более трех лет к моменту объединения. Неважно, сколько конкретно каждая из них была в собственности. Важно — другое.

Если с момента объединения квартир, а этим моментом согласно закону считается регистрация нового объекта права собственности — объединенной квартиры, прошло менее 3 лет, и ты хочешь этот новый объект права собственности — объединенную квартиру продать, то доход от продажи попадает под налогообложение подоходным налогом с физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 %. При этом, повторюсь, совершенно неважно даже то, что КАЖДАЯ из квартир фактически находится в собственности гораздо дольше 3 лет.
При объединении двух квартир в одну возникает НОВЫЙ объект права собственности. И право собственности на него появляется со дня внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). И именно с этого момента будет исчисляться 3-годичный срок, который дает собственнику квартиры право ее продать БЕЗ уплаты подоходного налога. При продаже до истечения этого срока последствия просты:
надо уплатить налог, поскольку при продаже объединенной квартиры полученный доход в установленном порядке подлежит налогообложению и декларированию.

Вопросы, не освещенные в данной статье, могут быть заданы без каких-либо ограничений через форму обратной связи.

Если вам пригодился изложенный материал, поделитесь им с вашими знакомыми, нажав кнопку, изображенную ниже

 

 

Страница 1 из 212