продажа

Страница 1 из 11

О том, что делать, если продаешь квартиру, частично я уже говорил в одном из материалов этого сайта. Однако вопросы по этой теме возникают постоянно. Поэтому я позволил себе изложить еще несколько строк о том, что делать с подоходным налогом физического лица, который продает квартиру. (На другом моём ресурсе данная тема также рассматривается, но только применительно к вопросам использования имущественного налогового вычета на приобретение жилья, рекомендую к прочтению, там есть интересные вещи.)

1. Вопрос о том, как рассчитать налог при продаже квартиры носит больше технический характер.

Тут все просто: ставку в 13% следует умножить на разницу между суммой, полученной от продажи квартиры, и величиной либо имущественного вычета (1 000 000 рублей), либо суммой фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой квартиры.

2. Более важен и принципиален иной вопрос: а в каком случае вообще надо платить налог при продаже квартиры?

Общее правило: если вы продаете квартиру, которая принадлежала вам 3 года и более, то при ее продаже не возникает налогооблагаемого дохода, т.е. платить налог НЕ НАДО.

Если же ситуация касается квартиры, принадлежавшей вам менее 3 лет, которую вы вдруг решили продать, то платить налог на доходы физического лица НАДО.

И вот тут мы подошли к ключевому моменту: а что значит "квартира находилась в собственности 3 года".

Когда вы единолично купили или иным образом приобрели право собственности на квартиру, были ее собственником, а потом продали, то сложностей особых нет: владели менее 3 лет — платите налог, 3 и более — не платите.

Однако на практике ситуация чаще всего встречается несколько иная ситуация, которая порождает трудности восприятия.

Вы изначально приобрели право собственности на квартиру не единолично, а совместно с кем-либо (т.е. являетесь не единоличным собственником, а сособственником, если по-простому: вам принадлежит не вся квартира, а ее часть). После этого во владении квартирой происходят изменения, в результате которых ваша доля увеличивается, даже вплоть до 100 %.

Множественность лиц в праве собственности на квартиру, как правило, возникает в следующих случаях:

1. В результате приватизации квартиры лицами в ней проживающими.

2. В результате приобретения квартиры лицом, состоящим в браке.

3. Приобретения квартиры изначально несколькими лицами.

Поменяться состав первоначальных собственников квартиры может , как правило, по следующим причинам:

1. В результате продажи или дарения одним из собственников своей доли другому лицу, в том числе другому собственнику.

2. В результат раздела имущества при расторжении брака либо на основании брачного договора.

3. В результате наследования и т.п.

Во всех этих случаях может возникнуть ситуация, когда один из первоначальных собственников, становится владельцем либо 100 % квартиры, либо доли, большей, чем у него была первоначально. И у этого собственника возникает необходимость в продаже либо квартиры целиком либо имеющейся у него доли.

И тут встает вопрос. А с какого момента такому первоначальному собственнику исчислять срок в 3 года, чтобы понять, надо ли платить налог при продаже квартиры или нет? Так, если считать с момента, когда он стал собственником части квартиры впервые, прошло 3 года, а если считать с момента, когда он стал собственником 100% квартиры — менее 3 лет.

Платить налог при продаже такой квартиры или нет такой обязанности?

Так вот.

Налоговое законодательство с учетом правил, предусмотренных гражданским правом исходит из следующего.

3-летний срок владения квартирой исчисляется с момента первоначальной государственной регистрации вашего права собственности на квартиру независимо от того, что впоследствии ваша доля в праве собственности увеличилась по причинам, которые упоминались выше, даже до 100 %. И неважно, что в результате этих причин вы проходили повторную регистрацию вашего права собственности на квартиру и получили новое свидетельство, где отражены новые размеры долей.

Право собственности на квартиру возникло в самый первый момент его регистрации, пусть даже если на тот момент вам принадлежала лишь только незначительная доля. Изменения в составе собственников квартиры НЕ ВЛИЯЮТ на момент возникновения вашего права собственности на эту квартиру.

Пара примеров для наглядности. Пример 1.

Квартира в г. Энске была приобретена в собственность в результате приватизации тремя членами семьи в 2001 году. Один из собственников умер, его доля в этой квартире в 2007 году была унаследована двумя другими. В 2011 году один из двух оставшихся собственников продает свою долю другому. Оставшийся единственный собственник решает квартиру продать.

Доход, получаемый при продаже этой квартиры налогообложению не подлежит, т.к. считается, что квартира находится в собственности свыше 3 лет, поскольку право собственности продавца на квартиру возникло в 2001 году, с даты ее приватизации, а не с 2007 года или с 2011.

Пример 2.

Гражданин, состоящий в браке, приобрел в 2004 году квартиру. В 2010 году брак был расторгнут, в связи с чем 0,5 доли в праве собственности на эту квартиру перешла к его бывшей супруге. После этого бывший супруг в 2011 году выкупил у бывшей супруги ее долю в праве собственности на квартиру и стал единоличным собственником. Теперь он решает эту квартиру продать.

В данной ситуации право собственности на квартиру исчисляется не с 2011 года, когда была выкуплена доля у бывшей жены, не с 2010 года, когда произошел раздел имущества супругов в результате расторжения брака, а с 2004 года, т.е. с даты первоначального приобретения этой квартиры.

Я уже упоминал, что затрагивал тему про налог при продаже квартиры. Для понимания ситуации рекомендую прочитать мою предыдущую статью.

Дело в том, что в той и этой статьях описываются, казалось бы схожие ситуации. Однако это далеко не так.

В настоящей статье описаны ситуации, когда происходит ИЗМЕНЕНИЕ В СОСТАВЕ СОБСТВЕННИКОВ ОДНОГО ОБЪЕКТА, сам по себе объект права собственности никаких изменений не претерпевает, а потому перемены в праве собственности на квартиру не влияют на исчисление 3-летнего срока владения квартирой на праве собственности.

А вот в предыдущей статье именно ИЗМЕНЕНИЕ САМОГО ОБЪЕКТА права собственности влечет корректировку исчисления 3-летнего срока владения квартирой.

Обратите на это внимание.

 

Страница 1 из 11